(网经社讯)一场突如其来的疫情，让走亲访友热热闹闹的春节变成了闭门居家反思过往的假期，原本人山人海的商场纷纷关门闭市防止新冠病毒的传染。2019年1月27日，全国各地政府为防止疫情蔓延纷纷下发延期复工通知。
在无奈延长的假期中，对于租房经营的中小企业来说，无疑多了一层疑虑，在疫情影响承租房屋使用的情况下，是否有权请求业主（房东）减免房租？
关于这个疑虑，近期已经出现了诸多的“中国好业主（房东）”（如万达广场、华润置业、保利商业等），主动减免了承租人特定期间的租金。
2020年2月2日，苏州市人民政府发布《关于应对新型冠状感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，其中第7条减免中小企业房租，明确对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。
2020年2月3日，湖州市人民政府发布《关于应对疫情支持企业健康发展的八条意见》，其中第（二）项减轻企业负担，明确对承租国有资产类经营用房的中小企业，房租免收3个月。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，免租金2个月以上的企业房产税按免租金月份数给予减免。
那么，针对未主动提出减免租金的业主（房东），承租人是否可以提出减免租金呢？
一、新冠疫情下要求减免租金是否有依据？
（一）《租赁合同》中是否存在租金减免的约定条款
经历2003年的“非典”之后，部分《租赁合同》（尤其园区等大型物业的租赁合同）中会明确约定：如若出现重大传染疫情（如“非典”、“禽流感”等），承诺人有权要求减免一定的租金。
因此，各位企业家可以及时查阅自己手中的《租赁合同》是否存在类似的约定。如若存在，则承租人可直接依据约定提出减免租金的请求；如若不存在，则无权依据《租赁合同》请求减免租金。
（二）是否存在法定减免租金的依据
“以事实为依据，以法律为准绳”是司法裁判的准则，因此，笔者认为只有存在无法使用租赁房屋的客观事实并依据相应的法律规定，方可请求业主（房东）减免租金。
第一，笔者认为：强制性无法使用租赁房屋的情况下，新冠疫情属于不可抗力，承租人有权要求业主（房东）减免租金。
根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”等规定，不可抗力具有不能预见、不能避免且不能克服等特征，而这些特征对于不同人、不同事件背景，就会有不同的认定角度，因此个案中应该结合当事人本身的社会经验、当事人的预期、各地应对新冠疫情采取的管控措施产生的影响等，来考虑是否属于不可抗力的情形。
本次新冠疫情事件爆发后，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》延长春节假期、各地政府均发布了《关于延迟企业复工和学校开学的通知》要求各类企业（通知中除外企业除外）延期复工，各园区、大厦物业基于街道、区、市的相关要求延长封闭措施，以及根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场等导致租赁房屋无法使用等情况，属于突发的、承租人不能事先预见，也不能避免或克服的情形，因此无法使用租赁房屋应该属于不可抗力原因导致，笔者认为在此种情况下，承租人有权要求业主（房东）减免无法使用期间的租金。
简单点说，承租人只要因本次疫情原因被强制不能使用租赁房屋的，就有权要求业主（房东）减免无法使用期间的租金。
第二，笔者认为：部分情况下，新冠疫情可构成“情势变更”，承租人有权请求业主（房东）减免租金。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，不可归责于双方的重大客观变化虽然不属于不可抗力，但是这个变化确实不能被预见，确实造成了双方的合同基础发生动摇，而且也不属于商业上的风险，那么双方应当基于公平原则进行协商；不能协商的，则受损一方可以要求解除合同或者变更合同。
目前，新冠疫情并未好转，已引起了一定的社会恐慌，同时由于政府限制人员外出导致经营场所的人流量明显减少，营业额大幅下降，收益下降。因新冠疫情在一定程度上影响物流、交通，以及延期复工等严重影响了中小企业的生产经营，导致承租人收益明显减少甚至亏损。如若在此种情况下仍需支付全额房租，对于承租人无疑是“雪上加霜”，长此以往中小企业面临破产风险。因此，笔者认为在此种情况下可适用《合同法司法解释（二）》所规定的情势变更，基于公平原则，承租人有权请求业主（房东）适当减少租金。
换句话说，承租人只要因本次疫情原因导致经营受损严重的，就有权根据“情势变更”请求业主（房东）适当减免租金。
虽然承租人有权以“情势变更”请求业主（房东）适当减少租金，但并不能理所当然地减免租金，只能说获得支持的可能性比较大。不过，司法实践中，已有从公平原则的角度，对损失进行合理地分担的判例。如：（2016）浙10民终1556号判决：“上诉人承租的摊位先后因禽流感疫情原因两次分别关停21天和102天，客观上造成合同中断履行，未能实现租赁目的，且不能归责于任何一方，一审判决据此确定两段时间的租金损失由双方各半分担，合情合理合法，故本院予以维持。”
二、承租人应通过何种方式来要求业主（房东）减免租金
（一）承租人及时主动与业主（房东）进行协商
目前新冠疫情还在持续，而将持续多久我们无法预见，大家都只能静观其变。因此，笔者建议：存在减免租金需求、事由的承租人，应该及时主动与业主（房东）协商减免租金事宜。协商的内容可以包括减免租金涉及的租赁期限、租金是全部免除还是减少、减免的金额，或者是否可以采用顺延租期的方式代替减免租金等。如若协商后达成了一致，则建议通过签订书面补充协议的方式予以确认，避免疫情结束后，任何一方的反悔。
同时提醒承租人注意，为了避免不可抗力被滥用，《合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，因此，因被强制而不能使用租赁房屋，承租人应该及时通知业主（房东），并且提供相关证明，包括公开发布的管控通知、以及针对性的通知等。
（二）疫情结束后，通过诉讼或仲裁的方式诉请判令减免租金
如若业主（房东）不同意协商减免的，承租人应积极搜集并固定包括政府各项停工、封锁、交通管制或者隔离通知、企业停工停产、经营业绩等证据资料。等疫情结束后，承租人根据《租赁合同》约定的争议解决方式提起诉讼或仲裁。
新冠疫情下人心惶惶，但生活还将继续，经济还需发展，企业仍需存活。因此，希望大家在维护自身利益的同时考虑下社会利益，在企业经济损失不断扩大的情况下，社会应公平公正处理，减轻中小企业的负担。
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（文/网经社电子商务研究中心特约研究员、浙江楷立律师事务所彭世君律师）
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