(电子商务研究中心讯)　　摘要：随着互联网与旅游业的快速发展，在线短租成为一个快速发展的新兴行业。2011年可谓是短租企业发展的元年，爱日租、游天下、蚂蚁短租、途家网等纷纷上线。分享型经济下，在线短租企业快速发展的同时伴生着法律风险，如行业属性的界定、经营资质的核准、治安和卫生问题、税收的监管等。笔者以途家为例，从介绍其商业模式入手，以法律角度分析该商业模式，从而指出其运营过程中存在的法律风险，最后提出对途家等在线短租企业风险防范的措施。

　　关键词：在线短租 商业模式 交易结构 风险防范

　　一、途家商业模式概况

　　途家建立网络预订平台，提供旅游地度假公寓的在线搜索、查询和交易服务。旅行者可以通过网络平台寻找优质的度假住宿，业主可以收获闲置资产的增值服务。该模式总体而言为02O商业模式，旅行者线上预定公寓，线下入住公寓。

　　(一)途家度假公寓的来源

　　目前，途家的房源有三个主要的来源：房地产开发商、业主、途家自营。具体而言：与开发商合作时，开发商从途家按年采购途家管家服务，作为房产的配套服务，与房产捆绑销售。房产销售后，途家就为房产所有人或使用人提供标准化的入户管家服务；与业主合作时，途家与业主签订合约，业主将自己的闲置房屋托管给途家进行出租，双方分享收入；途家自营的公寓主要是斯维登品牌度假公寓，旅行者可以通过途家网络相关平台选择租赁。

　　(二)途家提供的增值服务

　　对业主而言，针对多余房产，在保障业主自己居住或亲友居住的前提下，业主既可以将其通过途家平台出租获得收益，也可以利用途家提供的管理服务对房屋打理和保值。对旅行者而言，途家提供一系列接送、家政等个性化深度服务。

　　(三)途家的商业优势

　　第一，途家提供的度假公寓相对于同档次酒店而言，价格较低，性价比更高。从上图看出，在相同时间、地段、价位的公寓，途家提供的房源设施和条件远远优越于普通酒店。若上图中的酒店要达到与途家房源一样的设备设施，一定需要更大成本，则途家房源的价格优势愈加明显；第二，成本可控性大。如途家只根据业主提供的房屋进行一定程度上的装修和美化，增加的大多是可重复利用、可移动的设备，基础装修成本不需由途家负担。另外，途家对员工按淡旺季进行地域调配，从而节约劳动力成本；第三，市场定位独特。途家的定位是深度度假旅游的消费者，为其提供家一样的度假居住氛围，符合当下旅游消费发展趋势。而且年轻人对在线短租的意愿和程度均较强，短租房屋较高的性价比正好符合这类人的需求。

　　二、从法律角度分析途家商业模式

　　(一)开发商与途家之间的法律关系

　　作为途家大量房源的来源者的开发商，其与途家签订的是《管家服务合作协议》。该协议为服务合同，主要有以下法律特征：第一，该合同标的为途家网为房产购买者提供管家服务(管家服务指：在业主房屋空置期，由途家管家做室内清洁整理及保养的服务)；第二，提供服务的合同的债务人，既途家为购房的业主提供管家服务后，合同就履行完毕；第三，该合同建立在双方互相信任的基础之上；第四，提供服务的义务方必须亲自履行合同，既途家必须亲自履约，具有较强的人身依附性。

　　(二)业主与途家之间的法律关系

　　此处的“业主”，既包括购买了具有管家服务的房产后，需要托管经营的业主，也包括了单纯与途家签订《房屋经营托管合同》的业主。房屋经营托管合同本质上属于委托合同，业主是委托人，途家为受托人。在托管期间，途家有权利按本合同的约定对托管房屋享有单独占有、使用和独立自主管理经营的权利，经营托管取得的收入由双方按约定分享。(三)业主、途家与旅行者之间的法律关系

　　业主提供的房产通过途家进行度假式公寓出租经营，因此实质上，旅行者是通过途家这一媒介与业主发生了租赁合同关系。业主为出租人，旅行者为承租人。旅行者按约支付公寓租金，但租金会由业主和途家根据协议共享。

　　(四)途家自营公寓与旅行者的法律关系

　　如果说上述房源都由途家收集而来，则斯维登品牌等公寓就是途家独立经营的公寓，在途家相关预定平台上也会有“途家自营”等筛选按钮。笔者认为，自营公寓与旅行者之间建立的同样是租赁合同关系。旅行者通过途家平台预定公寓，该平台并不是公寓的受托人。

　　三、途家运营过程中存在的法律风险

　　对于途家网的商业模式，创始人罗军“发明”了一套“饭盒理论”：“你在路边买一盒盒饭，吃剩下的要扔掉。我说你别扔了，我帮你吃了再把碗洗干净还给你，还给你五块钱。”通俗而言，“饭盒理论”指的是业主将自己空置的房产通过途家经营出租，途家对房产进行维护、保值工作，出租的收益由业主、途家平分。样的商业模式，看起来非常完美：业主不用自己花钱买物业，也不用担心房屋出租率的问题，没有任何风险，坐等分钱即可。但是，从法律角度而言，以途家为典型的在线短租行业存在着不少法律风险。

　　(一)行业属性模糊的风险

　　短租公寓和酒店相比，有不少异同之处。短租公寓、酒店都是为商旅人士提供异地住房，解决其外出后的住宿问题。但是，旅行者与短租公寓建立的是租赁合同关系，旅行者与酒店建立的是服务合同关系。酒店行业是特种行业，开一家酒店需要消防验收合格证、特种行业许可证、卫生许可证、税务登记证等各类证照。

　　从目前来看，短租行业属于新兴行业，短租行业的属性十分模糊，短租企业经营时没有经过相关资质审查，也没有相应证照的核准。并且，“短租”也没有纳入“违法租赁”范畴。因此，当前短租企业仍在政策法规的灰色边缘地带生存。

　　(二)治安与卫生问题的风险

　　酒店需要严格证照来保障安全、治安、卫生等状况，而“短租”正是缺少了这些监管和控制才存在着潜在的各项问题。举例而言，在没有统一标准规范之前，短租公寓除存在一般性清洁卫生问题外，还会涉及传染病问题；短租时旅行者身份信息无法与公安系统联网验证情况下，不排除会有不法份子借助短租公寓临时作案或将短租公寓当作“避难场所”；房屋的入住权限曾被分享，上一位租客可能会利用之前入住时获得的钥匙再次进入房屋，从而引发盗窃等问题；安保系统不完善的条件下，旅行者的安全难以得到保障，业主或短租企业监守自盗等情况也无法完全排除。

　　(三)房源质量的风险

　　由于短租企业的绝大部分房源来自业主，不同的业主就会提供不同的房屋。每处小区的安保情况、每间公寓的供水、供电、供气情况以及屋内屋外相关设施的安全性能都不尽相同，短租企业也无法做到百分百监控。存在隐患的房源一定会在后续的出租过程中导致相关纠纷的产生。

　　(四)税收征管的风险

　　从《途家房屋托管经营合同》看，途家和业主分享的收入是“实际营业收入扣除合作商佣金和营业税费”之后的收入。除营业税费之外的教育费附加税、城市维护建设税、所得税等各项税金按双方租金收入分成比例各自承担。对于国家规定由业主缴纳的税费，由途家代扣代缴后将相关完税凭证交付给业主。而业主收到相关“收入”时，也需要向途家出具发票，《合同》指出该发票“可由乙方(受委托人)代甲方(托管人)到地方税务局办理，开具发票的相关凭证乙方会给到甲方”。

　　这些合同条款显示：首先，对于租金收入，途家作为短租企业缴纳了营业税费；其次，途家和业主需要按收入比例承担所得税等税费；最后，途家代业主办理税费缴纳的相关事宜。从中，我们不难发现以下问题：途家缴纳营业税时是以何种企业类型缴纳，是房产中介性质的公司还是物业管理服务类型的公司；业主取得收入时是否一定能保证开具发票，如果不能，则会涉及偷税漏税的问题；最重要的是，旅行者是否能收到发票，该发票由途家开具还是由业主开具？这些问题的存在正是短租行业税收征管的漏洞。

　　(五)设施设备损坏等侵权纠纷的风险

　　关于这一点，途家采取如下做法：如果属于自然损耗，如房间内墙涂料颜色变化、发黄等由业主自己承担，或由于装修质量、家具、电器质量的问题造成的零部件等的损坏，由业主承担；如果是属于管家服务过程中造成的意外损坏，由途家负责赔偿；对于房屋装修或设施质量及自然损坏，专属管家代表将第一时间通知业主，并将解决方案告知业主，取得业主的委托确认及预付费用后执行。若是需要紧急处理的情况，途家管家专属代表可通知业主并先行处理。

　　该原则就是过错责任，谁有过错谁承担。尽管途家与业主间达成以上合意，但侵权纠纷仍会是途家面临的一大法律风险。同时，最需要途家等短租企业引起重视的是：当因旅行者的过错导致的设备设施损坏、丢失、被盗等情况，如何最有效地要求旅行者承担责任。特别是途家在退房时不查房地情况下，途家如何降低自己承担责任的可能性，都是其必须要面临的法律风险。

　　(六)轻法律文本的风险

　　无论是愿意把自己房产出租的业主、还是愿意住别人闲置房屋的旅行者，双方对短租交易的达成，在很大程度上都依靠着人与人之间的诚信度，对人身属性有较强的依赖。这正是“分享型”经济带来的消费趋势。

　　笔者尝试在途家网上平台注册和预定度假公寓，发现除填写基本信息以外，只需要同意《免责声明》和签署《途家网服务条款》。以上两个文件中仅《服务条款》第2条对预订者的行为作出法律角度的提醒和警示：“用户同意遵守中国相关法律法规所有规定，并对以任何方式通过用户的密码和用户的用户名使用本服务的任何行为及其结果承担全部责任。用户如违反法律规定，有可能构成犯罪，将被追究刑事责任”。但该条仅仅是涉及预订者在网络等相关平台使用时的责任提醒。对于预订者或者说线下的旅行者入住时，途家并使用相关免责申明、入住协议等法律文本。法律文本的缺失，不利于途家与旅行者之间责任归属的界定、法律风险的分担。

　　四、完善风险防范措施的建议

　　(一)加强行业管理，明确经营资质和准入规则

　　目前，短租行业介于旅馆业和租赁业之间，这不利于相关部门的监管。

　　我国《旅游业治安管理办法》及《浙江省旅游业治安管理办法实施细则》都明确规定了对旅馆的监管措施。其中《旅游业治安管理办法》第二条指出：凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等(以下统称旅馆)，不论是国营、集体经营，还是合伙经营、个体经营、中外合资、中外合作经营，不论是专营还是兼营，不论是常年经营，还是季节性经营，都必须遵守本办法。浙江省《实施细则》也明确规定了开办旅馆的安全条件、工商登记条件、治安管理条件等内容。

　　房屋租赁则是实行备案登记制，无论是签订、终止还是变更租赁合同，当事人应当向房屋所在地的直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

　　相比较发现，“短租”既没有获得相关经营资质，也没有将合同备案登记，“短租房”难以单方面地被纳入旅馆或出租房范畴。因此，国家要采取措施界定行业性质，使短租行业尽快走上合法合规道路。其次，对于短租公寓服务过程中发生的纠纷，目前可以参照合同法、侵权责任法、酒店餐饮服务行业相关政策处理；最后，尽快制定针对短租行业的价格、服务、卫生等各方面硬性规定，使短租行业步入有认证体系的轨道。

　　据悉，2015年3月前，美国已有7个地区开始授权Airbnb代收酒店税，荷兰、美国部分地区也于年初开始实施专门针对在线短租行为的法律。目前，短租市场正在不断发展壮大，如何让短租优化市场资源配置，又能规范其流程运作，是我们亟待解决的问题。笔者认为，解决这些问题的关键点在于经营短租必须获得许可。

　　(二)区分收入类别，完善税收监管

　　对于途家等短租企业、业主等不同主题需要缴纳的税费，应区别其收入类型。从具体操作而言，途家承担营业税费。营业税以外的教育附加费、城市建设维护费等由双方共同承担，但是教育附加费、城市建设维护费不能由业主个人来缴纳，只能是途家作为企业缴纳后，将缴纳的费用按照协议让业主部分承担；另外，短租企业必须向旅行者开具发票；最后，对于业主获得租金的个人收入部分，可对其征收个人所得税，但由其自行申报。

　　(三)购买商业保险，降低责任风险

　　美国Airbnb曾在一次租客严重破坏房屋的情况之后，开始给房东提供保险。笔者认为，对于旅行者身份信息难确认、入住协议缺失、旅行者破坏房屋可能性较大的情况下，为房屋购买商业保险是十分必要的。笔者认为，在前述情况下财产险和责任险是短租企业和业主最为需要的险别。同时，房主在入住时可以自行选择投保意外险，起到降低风险地作用。但相关保费可以由企业、业主、房东协商承担。

　　(四)增强法律意识，运用文本工具

　　短租行业属于新兴行业，其中潜在的法律问题和风险会随着行业的发展慢慢浮现。因此，短租企业应增强法律意识，积极寻求法律支持，妥当运用风险提示、免责声明、委托合同、入住协议等书面文本，为后续业务的开展提供法律支持。另外，短租预订平台上应详细记录业主、旅行者档案信息，旅行者可以通过档案认证来决定预定房屋，平台同样可以决定是否同意该旅行者入住。

　　(五)优化内部管理流程，提高服务水平

　　短租行业若想对酒店业取得竞争优势，价格优惠是一方面，但特别是市场定位在中高端客户群的途家来说，其提供的管家服务质量与水平才是制胜关键。因此，短租企业要比照乃至高于酒店业服务标准，从房源收集、人力资源、托管服务等各方面提高服务水平，在最大程度上降低治安、卫生等风险。

　　参考文献

　　[1]凌超，张赞.“分享经济”在中国的发展路径研究——以在线短租为例[J].

　　现代管理科学，2014(10).

　　[2]隋婷婷.从用户体验角度探析在线短租的发展情况及对策[J].时代金融，2014(1).

　　[3]王力.闲置房屋投资租赁项目发展战略研究[D].郑州大学商学院，2013.

　　[4]朱慧.基于价值链理论的中国度假租赁商业模式研究[D].华东师范大学

　　商学院，2014.

　　作者介绍

　　李小文：浙江智仁律师事务所创始合伙人、金融业务部首席律师，杭州市律师协会金融专业委员会主任，浙江图书馆客座教授，浙江大学城市学院、杭州师范大学实务导师，杭州市西湖区人民法院特邀调解员，杭州市西湖区企业法律服务中心讲师。（编选：网经社）